Thursday, August 10, 2006

LECCION XXIII - RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO

LECCION 23 – RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO

1. Fundamento jurídico:

Por más absoluto que se repute el dominio, se hace necesario reconocer ciertas restricciones y límites, fundados en razones de INTERÉS PÚBLICO y otros resultantes de la MERA COEXISTENCIA DEL DERECHO ANÁLOGO DE LOS VECINOS.

Del concepto de FUNCION SOCIAL que trae nuestro Código, surge un derecho de USO, GOCE y DISPOSICION DE LA COSA, pero de conformidad a un ejercicio regular, enmarcado en límites legales y basados en el interés social y económico que impulsa la Constitución Nacional .

2. Restricciones impuestas a la libre disposición jurídica.

Nuestro Código legisla solamente las restricciones y límites del dominio derivadas de las relaciones de vecindad. Las restricciones impuestas a la disposición jurídica se encuentran dispersas en diferentes partes del Código.

“Todo acto jurídico que cercene alguna de las facultades que la ley garantiza al propietario, puede considerarse como una restricción impuesta a la libre disponibilidad”.

Las limitaciones impuestas a la propiedad, pueden tener su fuente en la ley, o en estipulaciones contractualmente establecidas. Las primeras son las que menoscaban algunas de las facultades del propietario, considerado como titular de los derechos de uso, goce y disposición; en las segundas las restricciones constituyen desmembraciones del derecho de propiedad, cuyas facultades sufren algunas disminuciones más o menos importantes.

Las restricciones jurídicas contempladas por el Código Civil, se refiere a:

A la cláusula de no enajenar. Es decir, se le prohíbe al enajenante, incluir en el contrato de transferencia de dominio de una cosa, la cláusula en virtud de la cual el adquirente no puede volver a enajenar la cosa transmitida a ninguna otra persona (prohibición general). Pero si es válida la cláusula de no enajenar a persona determinada (Art. 767).
Los coherederos pueden convenir que la indivisión de los bienes hereditarios continúe total o parcialmente, por un plazo que no exceda de diez años (art. 2526).
El testador, si no hubiere herederos, podrá ordenar que se mantenga la indivisión por un plazo no mayor de diez años. Respecto de un bien determinado, o de un establecimiento comercial o industrial, podrá extender el plazo, cuando hubiere menores, hasta que lleguen a la mayoría de edad (Art. 2525)
Los propietarios de un inmueble o mueble no pueden constituir sobre ellos ningún derecho real que no sea de los expresamente admitidos por el Código Civil. Esta prohibición no se aplica a los derechos personales que puedan crear las partes, toda vez que no atenten contra el orden público y las buenas costumbres.
El art. 299 establece: “No podrán ser objeto de los actos jurídicos: a) aquello que no esté dentro del comercio; b) lo comprendido en una prohibición de la Ley; c) los hechos imposibles, ilícitos, contrarios a la moral y a las buenas costumbres o que perjudiquen los derechos de terceros. La inobservancia de estas reglas causa la nulidad del acto, y de igual modo, las cláusulas accesorias que, bajo la apariencia de condiciones, contravengan lo dispuesto por este artículo.

Los actos jurídicos celebrados sin la precisa observancia de las formalidades establecidas son nulos, no producen efecto alguno, aunque se apliquen a cosas que están en el comercio.

Existen numerosas restricciones jurídicas de índole administrativo y que corresponde examinarlas dentro del derecho Administrativo que es materia de este semestre, no obstante ello, son de índole y naturaleza diversas, como por ejemplo, las reglamentaciones municipales que obligan a conservar una determinada línea o altura de los edificios o que, inclusive contienen disposiciones estéticas; las relativas a la prohibición de construir ciertos establecimientos en zonas determinadas; las prescripciones referentes a la salubridad, higiene, etc.; las que concierten a ruidos molestos, etc. Pueden señalarse los siguientes caracteres de estas restricciones administrativas: a) son limitadas en su número ya que atienden a razones de interés público de la más diversa especie; b) generalmente importan una obligación de hacer o de no hacer impuesta al propietario; y, c) no dan lugar a indemnización, a menos que se trate de una grave restricción que menoscabe el derecho del propietario más allá de los razonable.

3. Inalienabilidad relativa.

El menoscabo de las facultades de disposición acordados al propietario constituye una verdadera excepción en el régimen general consagrado por el Código civil.

El art. 1987 establece:

“Las cosas están fuera del comercio por su inenajenabilidad absoluta o relativa. Son absolutamente inenajenables: a) las cosas cuya venta o enajenación fuere expresamente prohibida por la ley; y b) las cosas cuya enajenación se hubiere prohibido por actos entre vivos o disposiciones de última voluntad, en cuanto este Código permita tales prohibiciones. Son relativamente inenajenables las que necesitan una autorización previa para su enajenación”.

En el régimen de inalienabilidad relativa pactado contractualmente, nuestro concilia dos principios fundamentales a) el principio de la libre disposición de los bienes del propietario (art. 1954), y 2) el de la autonomía de la voluntad (art. 715).

4. Inalienabilidad relativa por cláusula contractual.

En los actos a título oneroso es válida la prohibición de enajenar a favor de persona determinada, (Art. 767). Esta disposición tiene su fundamento en razón de que se quiere evitar la inmovilización de las cosas, de su negociabilidad en forma tan absoluta que perjudicaría los intereses de la economía general, pero no se prohíbe la cláusula de no enajenar a una persona determinada, porque tal estipulación solo restringe la inenajenabilidad a una persona determinada, que podría ser por ejemplo un competidor o un enemigo temible del vendedor, por lo cual éste tiene un interés legítimo en que la cosa que venda no se la entregue a esta persona.

5. Desmembraciones de la propiedad.

Son los casos en los cuales el propietario se ve parcialmente privado de sus facultades de uso, goce y disposición, el dominio aparece desmembrado, produciéndose una superposición de derechos entre el titular del dominio, que conserva las facultades de disposición, y el de otros derechos reales, como el usufructo, en que los poderes de uso y goce son transferidos. Esta superposición resulta perjudicial, a todas luces, por las razones que se exponen:

6. Obligación de dejar un camino al margen de los ríos y lagos.

El art. 2011 establece:

“Las riberas de los ríos o lagos navegables, aunque pertenezcan a propiedades privadas, estarán sujetas a una restricción de dominio de interés público de la navegación, en una extensión de diez metros, conforme a las disposiciones de las leyes especiales”.

De este modo se impone una restricción al dominio de los propietarios de los inmuebles ribereños dejar una calle o “camino de sirga” para facilitar la navegación.-

7. Restricciones impuestas a la libre disponibilidad material en el interés recíproco de los vecinos.

Estas restricciones están inspiradas en el propósito de preservar la armonía entre los vecinos y el de asegurar la satisfacción de elementales necesidades de la vida (aire, luz, agua) o beneficiar la agricultura o la industria, o tutelar la higiene de los edificios. Así el art. 2000 establece:

"El propietario está obligado, en el ejercicio de su derecho, especialmente en los trabajos de explotación industrial, a abstenerse de todo exceso en detrimento de la propiedad de los vecinos. Quedan prohibidos en particular las emisiones de humo o de hollín, las emanaciones nocivas y molestas, los ruidos, las trepidaciones de efecto perjudicial y que excedan los límites de la tolerancia que se deben los vecinos en consideración al uso local, a la situación y a la naturaleza de los inmuebles. El propietario, inquilino o usufructuario de un predio tiene el derecho a impedir que el mal uso de la propiedad vecina pueda perjudicar la seguridad, el sosiego y la salud de los que habitan. Según la circunstancia del caso, el juez puede disponer la cesación de tales molestias y la indemnización de los daños, aunque mediare autorización administrativa”.

I. LOS DERECHOS DE LA VECINDAD:

A) Árboles y arbustos:

Art.2001.- El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, sea la propiedad de éste predio rústico o urbano, esté o no cerrado, o aunque sean ambas heredades de bosques. No podrán tenerse arbustos sino a distancia de un metro.

B) Ramas y raíces:

Art.2002.- El propietario podrá cortar en su finca y guardarse las raíces de los árboles o arbustos que procedan del predio vecino. Lo mismo sucederá con las ramas que caigan sobre su finca, cuando el propietario haya fijado al poseedor del predio vecino un plazo conveniente para hacerlas cortar y éste no lo haya hecho durante dicho plazo. De este derecho no gozará el propietario si las raíces o ramas no perjudicasen el uso de su finca.

C) Del paso obligatorio:

Art.2003.- Si entre una finca y un camino público faltase la necesaria comunicación para una explotación regular, podrá el propietario de la finca encerrada exigir de los vecinos que toleren, mientras sea necesario, el uso de sus predios para establecer dicha comunicación. La dirección del paso obligatorio y la extensión del uso deberán fijarse judicialmente si las partes no convinieren en ello. El vecino a quien le fuere impuesto el paso, deberá ser indemnizado.

II. REGIMEN DE LAS AGUAS:

A) Aguas Pluviales:

Art.2004.- “Las aguas pluviales pertenecen a los dueños de las heredades donde cayesen, o donde entrasen, y pueden disponer libremente de ellas, o desviarlas, en detrimento de los terrenos inferiores, si no hay derecho adquirido en contrario”.

B) Aguas surgentes:

Art.2005.- “Los dueños de terrenos en los cuales surjan manantiales, podrán usar libremente de ellos y cambiar su dirección natural, sin que el hecho de correr sobre los fundos inferiores conceda derecho alguno a sus propietarios.

Cuando sean aguas que corran naturalmente, pertenecen al dominio público, y el dueño del terreno sobre el cual corran no podrá cambiar su dirección. Le será permitido, sin embargo, usar de tales aguas para las necesidades de su heredad”.

C) Aguas que bajan de terrenos superiores:

Art.2006.- “Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores, sin que para eso hubiese contribuido el trabajo del hombre. No pueden ser ellas empleadas en forma que perjudique a las heredades inferiores. El propietario superior no puede hacer acto alguno que agrave la sujeción del fundo inferior”.

Excepciones:

Art.2007.- “Lo dispuesto en el primer párrafo del artículo anterior no comprende las aguas subterráneas que salen al exterior por obra del hombre, ni las pluviales caídas de los techos o de los depósitos en que hubiesen sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza doméstica o en trabajos de fábrica. El dueño del predio inferior puede demandar que estas aguas sean desviadas, o que se le indemnice el perjuicio que sufriere”.

D) Fundo inferior. Obligación de recibir arena y piedra:

Art.2008.- “Están igualmente obligados los dueños de terrenos inferiores, a recibir las arenas y piedras que las aguas pluviales arrastren en su curso, y no podrán reclamarlas los propietarios de los terrenos superiores”.

Prohibición impuesta al propietario del fundo inferior:

Art.2009.- “El dueño del terreno inferior no puede hacer dique alguno que contenga o haga refluir sobre el terreno superior, las aguas, arenas o piedras que naturalmente desciendan a él, y aunque la obra haya sido vista y conocida por el dueño del terreno superior, puede éste pedir que el dique sea destruido, si no hubiese comprendido el perjuicio que sufriría, y si la obra no tuviese veinte años de existencia”.

E) Facultad de represar sin responsabilidad.

Art.2010.- “El que hiciere obras para impedir la entrada de aguas que no está obligado a recibir en su terreno, no responderá por el daño que tales obras pudieren causar”.

F) Restricción de dominio en interés de la navegación:

Art.2011.- “Las riberas de los ríos o lagos navegables, aunque pertenezcan a propiedades privadas, estarán sujetas a una restricción de dominio de interés público de la navegación, en una extensión de diez metros, conforme a las disposiciones de las leyes especiales”.

G) Alteraciones prohibidas a los ribereños:

Art.2012.- “Se prohíbe a los ribereños alterar la corriente natural o el cauce, o efectuar derivaciones sin permiso de la autoridad. En los ríos navegables queda vedado el uso de las aguas que estorbe o perjudique el tránsito fluvial”.

H) Facultad otorgada para corregir alteraciones

Art.2013.- “Si las aguas se estancasen, corriesen más lentas o impetuosas, o torciesen su curso natural, los ribereños a quienes tales alteraciones perjudiquen, podrán remover los obstáculos, construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el fin que el curso de las aguas se restituya a su estado anterior (1ª parte).

I) Obligaciones del Estado por alteraciones causadas por caso fortuito o fuerza mayor o por culpa de algún ribereño:

Art. 2013 “(…)Si tales alteraciones fueren causadas por caso fortuito o fuerza mayor, corresponden al Estado los gastos necesarios para volver las aguas a su estado anterior. Si fueren motivadas por culpa de alguno de los ribereños, que hiciese obre perjudicial, o destruyese las obras defensivas, los gastos serán pagados por él, a más de la indemnización del daño (2ª parte)”.

J) Obras de represa:

Art.2014.- “Ni con licencia del Estado podrán los ribereños extender sus diques de represas, más allá del medio del río o del arroyo. Tampoco les será permitido, sin el consentimiento de los otros ribereños, represar las aguas de los ríos o arroyos, de manera que las alcen fuera de los límites de su propiedad, hagan más profundo el cauce en el curso superior, inunde los terrenos inferiores o priven a los vecinos del uso de ellas”.

IV. DEL DERECHO DE CONSTRUIR:

El derecho de construir colateralmente puede causar daños al vecino, responsabilizando al dueño de las cosas inanimadas, por lo que para preservar la relación de vecindad se legisla sobre:

A) Conservación de edificios:

Art.2015. “Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída, o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia les causare. En caso de que haya peligro de perjuicio para la propiedad vecina, su dueño podrá exigir las medidas de seguridad necesarias”.


B) Peligro de derrumbe:

Art.1959.- “Si un inmueble corriese peligro inminente de ser perjudicado por el derrumbamiento de un edificio, por una obra levantada en un predio vecino, o por la caída de parte de este edificio u obra, podrá su propietario exigir que quien sería responsable del perjuicio adopte las medidas necesarias para evitar el peligro, o que preste caución por el daño inminente”.

C) Excavaciones. Responsabilidades:

Art.1960.- “No podrá excavarse una finca de modo que pierda su apoyo necesario el suelo del predio vecino, a no ser que se afirme suficientemente de otro modo el predio amenazado. El autor de la excavación peligrosa, responderá de los daños causados al fundo vecino”.

E) Paredes medianeras. Restricciones.

Pared medianera: es Un muro es medianero y común cuando las dos heredades lo han hecho construir en su límite separativo, y a su vez el que construya primero puede asentar la mitad de la pared que realice sobre el terreno del vecino.

La Medianería es el derecho de poder asentar el muro en terreno vecino, se debe entender como una restricción al dominio, ya que un vecino no cede ni pierde la superficie del terreno donde apoya el muro, sino que debe soportar que su vecino tome parte de su propiedad.

Art.2016.- “Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, obras, o efectuar trabajos que causen humedad, establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas, o empresas peligrosas para la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos municipales y usos del país.

Si a pesar de haberse observado los reglamentos, fuesen nocivos para algún vecino los trabajos, podrá éste exigir su demolición, y la indemnización que proceda”.

F) Chimeneas, hornos, fogones, fraguas, pozos. Restricciones.

Art.2017.- “El que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar, contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro aislante.

Para hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vacío entre la pared o fragua de no menos de quince centímetros.

Para hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacerse contramuro de treinta centímetros de espesor”.

G) Muro no medianero. Prohibición:

Art.2018.- “El propietario de una heredad contigua a un muro no medianero, no puede apoyar en él obras o construcciones, ni usarlo de manera alguna”.

H) Facultad de uso del predio vecino:

Art.2019.- “Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisional en el inmueble del vecino o pasar obreros o materiales, el dueño de éste no tendrá derecho a impedirlo, siendo a cargo del que construyere la obra la indemnización del daño que causare”.

I) Pared medianera. Ventanas:

Art.2020.- “Ningún propietario o medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del condómino”.

J) Pared no medianera.

Art.2021.- “El dueño de una pared no medianera contigua a una finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces conforme a las ordenanzas municipales.

No tiene derecho, en tal caso, para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que cierre las ventanas y le prive de las luces”.

K) Vista sobre predio vecino.

Art.2022.- “Sólo pueden tenerse vistas sobre el predio vecino cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, guardando las distancias exigidas por los reglamentos municipales”.



A) Obligación de demarcar. Gastos.

Art.2023.- “El propietario de una heredad puede obligar al dueño del predio lindero a proceder con él a la demarcación de los dos predios, y a renovar mojones destruidos o desaparecidos, repartiéndose proporcionalmente los gastos entre los propietarios colindantes”.

Acción de deslinde: Deslinde es la determinación de los límites entre dos heredades o fincas colindantes, a fin de que los limites se investiguen y demarquen. Se diferencia de la reivindicación porque esta procede cuando las partes se atribuyen la propiedad mutuamente mientras que en la acción de deslinde debe promoverse cuando los límites están confundidos.

B) Antecedentes:

Art.2024.- “La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigüidad de dos heredades, no separadas por edificios, muros o cercas u otras obras permanentes, a menos que las cercas hayan sido removidas por uno de los vecinos, sin el consentimiento del lindero, sobre rumbos o mojones unilateralmente fijados” (1ª parte)”.

C) A quien compete la acción de deslinde?:

Art. 2024 “(…) La acción de deslinde compete únicamente a los titulares de derechos reales sobre el terreno, y se da contra los que posean la heredad contigua. Actor y demandado pueden pedir la citación de los demás poseedores, para que la sentencia que se dicte en el juicio cause cosa juzgada a su respecto (2ª parte).

D) Procedimiento:

Art.2026.- “La operación de deslinde sea judicial o convencional, debe practicarse por profesionales autorizados por la ley. El deslinde hecho por convenio, será suscrito, y sometido por las partes, con la mensura debidamente practicada, a la aprobación del juez competente. Sin ésta, dicho convenio será nulo. La homologación del convenio por el juez, o la sentencia aprobatoria que éste dicte en caso de ser judicial el deslinde, constituirá título de propiedad entre las partes y sus sucesores, siempre que haya sido inscripta en el Registro de inmuebles”.

E) Confusión de límites:

Art.2025.- “Si hubiese confusión de límites o contestación sobre ellos, se fijarán por el juez, de acuerdo con los límites respectivos, y en defecto de datos suficientes, de acuerdo con la posesión. Si no pudiesen determinarse por esos medios, resolverá el juez, teniendo en consideración los hechos demostrados.

Si se plantearen acciones reales, o posesorias, la decisión se dictará de conformidad con las disposiciones que las rigen”.

V. DERECHO DE CERCAR:

A) Facultad del propietario:

Art.2027.-“Todo propietario o titular de un derecho real, tiene facultad para cercar su propiedad, o la finca gravada con derecho real, sea ella urbana o rural”.

B) Derechos y obligaciones:

Art.2028.- “Los derechos y obligaciones que nacen del encerramiento de las propiedades particulares, se regularán
por la legislación especial”.

(Legislación especial: se refiere a la Legislación Agraria y a las disposiciones Municipales).

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